Vanliga frågor

Nedan har vi sammanfattat information rörande de vanligaste frågorna vi får in till kansliet.

Vid övriga frågor kontakt kansliet på adressen: kansliet@studenthus.nu

Nedanstående text syftar endast till att ge en översiktlig bild av lagstiftning och praxis. Följande är således ej uttömmande och bör endast användas upplysningsvis.

Hyra och kontrakt

Så sätts din hyra

Du som inte bor i den kommunala allmännyttan har en hyra som regleras av det så kallade bruksvärdessystemet. Hyran för Studentstaden AB, Heimstaden AB, Majklockan AB och Stiftelsen Ultuna Studentbostäder förhandlas av HUS.

Bruksvärdet uppskattas genom att man jämför med likvärdiga bostäder i det kommunala bostadsbeståndet, d.v.s. Uppsalahem. Eftersom allmännyttan i princip skall sätta sina hyror utan oskäliga avkastningskrav skall denna kostnadsbild ligga till grund även för hyressättningen hos privata fastighetsägares hyressättning. Om förhandlingen inte resulterar i en överenskommelse, kan Hyresnämnden besluta om ett tak för hyran.

Om du själv tycker att din hyra är oskälig, kan du också få hyran prövad i Hyresnämnden.

Ockerhyra

Svensk lagstiftning säger att hyran skall anses som skälig om den ”inte påtagligt överstiger hyran för jämförbara lägenheter”. Hyreslagen är tvingande och rätten att bo till skälig kostnad får inte och kan inte avtalas bort. Även om man skriftligen enats om ett visst hyresbelopp kan hyresgästen få detta sänkt om det visar sig vara oskäligt.

Hyresnämnden kan besluta om retroaktiv hyressänkning. Hyresgästen får då tillbaka pengar för den tid han betalat för mycket. I Uppsala skall du vända dig till Hyresnämnden i Västerås med ditt ärende.

Studerandekravet

De flesta studentbostadsföretag ställer krav på studieresultat för att hyresgästen skall få behålla sitt boende. Om du inte uppfyller detta krav bör du diskutera med din hyresvärd eller med HUS för att se om problemet går att lösa ändå! Kanske har du haft medicinska eller andra giltiga skäl som gjort att du tillfälligt inte klarade studierna?

I Studentstadens lägenheter bor också ett antal hyresgäster som har tillsvidarekontrakt utan krav på studier.

Andrahandsuthyrning

För att få hyra ut din lägenhet i andra hand måste du ha hyresvärdens tillstånd; alternativt kan Hyresnämnden lämna tillstånd om du har ”beaktansvärda skäl” och hyresvärden inte ”har befogad anledning att vägra samtycke”. Som ”beaktansvärda skäl” räknas exempelvis tillfälliga studier på annan ort, sjukdom eller sammanboende på prov.

Hyr du ut din lägenhet i andra hand utan tillstånd riskerar du att din hyresrätt förverkas.

Överlåtelse av kontrakt

Om du skall flytta eller blir uppsagd har du ofta rätt att överlåta kontraktet på en samboende (inneboende räknas ej). Normalt sett räknas make/maka, sambo, registrerad partner eller barn som samboende. Bostadsföretagen och hyresnämndens praxis tillämpar ibland en vidare definition på samboende – så även om du har bott ihop med en kompis under en längre tid kan det vara värt att ta upp frågan om överlåtelse till diskussion.

Uppsägning

Boende i t.ex. Studentstaden har en eller två månaders uppsägningstid, beroende på boendeform. Den tid som gäller för dig finns utskriven i ditt hyreskontrakt. Oavsett avtal ger hyreslagens regler alltid rätt till en 3 månaders uppsägningstid som längst.

Har du en månads uppsägningstid, innebär detta att du måste säga upp din bostad senast den 31 mars om du inte vill betala hyra för maj. Studentstaden skickar visserligen en bekräftelse på din uppsägning, men detta kan ta ett par dagar, så är du inte ute i god tid bör du alltid kontrollera att din uppsägning mottagits! Hyresgästen kan alltid säga upp sitt kontrakt oavsett vilka skäl han har därtill. I vissa situationer har han även rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan.

För att en hyresvärd skall kunna säga upp kontraktet krävs goda skäl. Ett sådant är att hyresgästen inte längre studerar. Hyresvärden har då tre månaders uppsägningstid.

Allvarligare är det exempelvis om lägenheten vanvårdas, hyran ej betalas eller grannar blir oacceptabelt störda av hyresgästen. Typexemplet här är missbrukare som hotar hyresvärden med kniv, tänder eld i trappuppgången och har vilda fester i lägenheten flera gånger i veckan. Vid dylika allvarliga störningar kan uppsägning ske utan uppsägningstid, d.v.s. hyresrätten förverkas omgående. Hyresvärden är då skyldig att kontakta sociala myndigheter.

En uppsägning kan alltid överprövas rättsligt.

Klimat och skick

Bostadens skick

Hyresvärden är skyldig att tillhandahålla en bostad som är fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen på orten. Vad som anses vara lägsta godtagbara standard finns specificerat i bl.a. hyreslagen; exempelvis skall bostaden vara försedd med tillgång till kallt och varmt vatten.

Hyresvärden är även skyldig att åtgärda andra fel såsom bullerstörningar, ohyra, bristfällig uppvärmning o.d.

Om hyresvärden vägrar åtgärda ett fel, kan hyresgästen ha rätt till självhjälp, samt till nedsättning av hyran under den tid bostaden är i bristfälligt skick. Åtgärdsföreläggande kan utfärdas av Miljökontoret eller Hyresnämnden om felet är allvarligt. Tingsrätt beslutar om hyresnedsättning och skadestånd. Om du har ett rättsligt legitimt motkrav på din hyresvärd kan du deponera hela, eller delar, av din hyra hos Länsstyrelsen. På så sätt slipper du hamna i betalningsdröjsmål. Var dock observant på att rättsligt ogrundad deponering (chikanös) kan vara en grund för uppsägning.

Reparationer/ombyggnad

I ditt avtal finns normalt en klausul där du förbinder dig att tåla mindre reparationsarbeten. Hyresvärden har alltså rätt att utföra vissa arbeten utan att du kan vägra tillträde eller ha rätt till nedsättning av hyran. Detta innebär dock inte att hänsyn inte måste tas. Exempelvis skall hantverkare alltid kontakta hyresgästen och begära tillstånd innan de går in i en lägenhet. Normalt har du rätt till visst inflytande över de åtgärder som görs i din lägenhet.

Vid större åtgärder gäller andra regler. Som det står skrivet ovan, skall din bostad hålla en viss standard – så även när reparationer pågår. Om exempelvis din toalett stängs av skall du erbjudas ett fungerande alternativ under tiden. Är inskränkningarna i din nyttjanderätt stora skall du få nedsättning av hyran för den tid störningarna pågår.

Inomhustemperatur

Socialstyrelsen rekommenderar att inomhustemperaturen ligger mellan 20 och 24 grader. Sanitär olägenhet föreligger om temperaturen understiger 18 grader (extrema köldperioder undantaget) eller överstiger 24 grader varaktigt eller 26 grader under kortare perioder.

I första hand hyresvärden, och i andra hand miljökontoret, kan utföra mätningar för att kontrollera temperaturen.

Störningar från grannar

En lägenhet skall vara relativt tyst efter klockan 22.00. Enstaka störningar måste naturligtvis accepteras. Det ankommer på hyresvärden att se till att ljudnivån är acceptabel. Kan du inte komma överens med din granne skall du alltså ta kontakt med hyresvärden.

Buller

Buller kan medföra s.k. sanitär olägenhet, som skall åtgärdas. Socialstyrelsen har angett riktlinjer för vad som är acceptabelt under olika förhållanden.

Flytt

Flyttstäd

Den som avflyttar från sin bostad skall städa denna av hänsyn till nästa hyresgäst. Hyresgästen städar själv, varefter hyresvärden besiktigar bostaden. Om den inte är tillräckligt ren, tas städhjälp in varvid den utflyttande hyresgästen debiteras kostnaden.

Då och då händer det att upprörda hyresgäster kontaktar oss, då de fakturerats för flyttstäd trots att de anser sig ha städat ordentligt. Naturligtvis skall hyresvärden tillämpa viss rim och reson i sina krav, men vad man anser vara rent skiljer sig kraftigt mellan olika personer. Dessa ärenden är bevistekniskt svåra att driva för båda parter, eftersom hyresvärden ofta varit ensam vid besiktningen.

HUS rekommenderar därför att hyresgästen alltid närvarar vid städbesiktningen; dels för att man ska kunna diskutera eventuella meningsskiljaktigheter på plats, och dels för att han/hon själv kan åtgärda det värden anmärker på.

Som nyinflyttad kan man naturligtvis också ha åsikter kring städningen. Anser du att din lägenhet inte är tillräckligt väl städad, bör du omgående kontakta hyresvärden.

Ersättningskrav för skador

En hyresgäst skall ”väl vårda lägenheten”. Detta innebär att om du av vårdslöshet har sönder något så måste du betala för det. Visst normalt slitage accepteras samt skador beroende på rena olyckshändelser. Normalt bör avskrivningstid på inventarierna tillämpas då man beräknar ersättningsbeloppet; du ersätter restvärdet av det förstörda. Har du söner ditt nyinstallerade kylskåp kostar det alltså mer än om du har sönder ett som är tjugo år gammalt.

Tapeter, golvmattor, m.m.

Märken från exempelvis häftstift eller borrhål från uppsättningar accepteras normalt när du flyttar ut. Du blir endast ersättningsskyldig för onormalt slitage, men beloppet räknas vanligen ned efter tapetens ålder. Samma principer gäller för andra ytskikt i bostaden (mattor, skåpluckor m.m.).

Fettfläckar vid sängen har i tingsrättsdomar ansetts vara onormalt slitage. Hyresgästen har därför befunnits ersättningsskyldig. Men det finns inget vägledande avgörande så frågan är inte slutligt avgjort.
Obetydliga fettfläckar bör under alla omständigheter ses som normalt slitage. Hyresvärden är skyldig att minimera skadan genom att om möjligt byta enstaka våder istället för att tapetsera hela rummet.

Handfat m.m.

Det föreligger en ett antagande att handfat och toalettstolar inte går sönder genom normalt slitage. Har ditt sanitetsporslin en spricka anses den därför som regel vara vållad av dig, eller någon som varit på besök hos dig.

Såväl arbetskostnaden som porslinets värde beräknas enligt SABO:s schablonpriser i ”Nyckeltal för lägenhetsreparationer”.

Tänk på att trasiga handfat kan vara vassa. Sprickor kan vidga sig och handfat falla ned. HUS rekommenderar därför att du tar kontakt med boservicekontoret omgående om ditt handfat gått sönder.

Lag och rätt

Gällande lagtext hittar du på www.notisum.se . JB 12 kap. Sök på ”Hyreslagen” samt ”Hyresförhandlingslagen”. Även andra delar av Jordabalken, samt Miljöbalken kan vara tillämpliga i ett hyresförhållande.

Vid självstudier bör man vara observant på att Hyreslagen är ett relativt komplicerat lagverk. Var därför mycket försiktig med att själv agera utan att först konsultera sakkunnig.